Vaciados urbanos con o sin medianeras
Vaciados urbanos con o sin medianeras:
excavamos el sótano sin que se mueva lo de al lado
Un solar en plena ciudad que hay que vaciar para construir dos plantas de sótano. A un lado y a otro, edificios pegados a la medianera, muchos con cimentaciones antiguas y poco profundas que no pueden moverse ni un milímetro. En un vaciado urbano lo difícil no es excavar: es hacerlo sin que el terreno empuje, sin descalzar lo que hay al lado y sin una sola grieta en el vecino.
Los tratamientos para vaciados urbanos consisten precisamente en eso: contener el terreno y proteger las edificaciones medianeras para excavar el sótano con seguridad, con o sin edificios colindantes. En OPG los proyectamos y ejecutamos con medios propios —pantalla de micropilotes, anclajes, recalce de medianeras, inyecciones y control del agua— y con la experiencia de trabajar donde el error no está permitido: la ciudad, con edificios en uso a escasos metros.
No partimos de una solución cerrada: primero estudiamos el terreno, el agua y la cimentación de los colindantes; solo después decidimos cómo contener y proteger.
¿Qué es un vaciado urbano y por qué es delicado?
Un vaciado urbano es la excavación de un solar en ciudad para construir bajo rasante —sótanos, aparcamientos, plantas técnicas—. El problema es que ese hueco hay que abrirlo entre edificios existentes, servicios enterrados y, a menudo, con el nivel freático de por medio. El terreno que se retira sostenía lo de alrededor; al excavarlo, hay que sustituir esa función con una estructura de contención y proteger las cimentaciones que quedan descalzadas.
El reto: excavar sin que sufra el edificio de al lado
El punto crítico son las medianeras. Los edificios colindantes suelen apoyar sobre cimentaciones superficiales y antiguas, a una cota más alta que el fondo del vaciado. Si se excava sin más, el terreno bajo su cimentación pierde apoyo, el vecino se descalza y aparecen asientos y grietas. Por eso, con medianeras, la contención no basta: hay que recalzar o apear las cimentaciones colindantes antes de bajar, y controlar sus movimientos durante toda la obra.
Con o sin edificios medianeros: dos escenarios
Vaciado sin edificios medianeros (solar exento)
Cuando el solar está libre por sus lados, el objetivo es sostener el corte del terreno para excavar con seguridad y, si procede, dejar la contención integrada en el sótano. Se resuelve habitualmente con pantalla de micropilotes arriostrada con anclajes, o con taludes protegidos con gunita cuando el espacio lo permite.
Vaciado con edificios medianeros
Cuando hay edificios pegados, al sostenimiento del terreno se suma la protección de los colindantes: recalce o apeo de sus cimentaciones —a menudo por bataches, con micropilotes— antes de excavar, y auscultación milimétrica de sus movimientos durante todo el vaciado. Es el escenario más exigente, y donde más se nota la experiencia.
Qué tratamientos empleamos
Un vaciado urbano casi nunca se resuelve con una sola técnica. Según el terreno, el agua y los colindantes, combinamos:
Pantalla de micropilotes
para contener el terreno, ideal en espacios reducidos, sin vibraciones y junto a medianeras. (micropilotes perforados)
Anclajes y bulones
para arriostrar la contención a medida que se excava. (anclajes y bulones)
Recalce de medianeras
con micropilotes, a menudo por bataches, para proteger la cimentación del vecino. (recalce de edificios)
Inyecciones armadas
para consolidar o impermeabilizar el terreno y ejecutar cortes verticales con o sin medianeros. (inyecciones armadas)
Control del agua / drenaje
para rebajar el nivel freático en la excavación. (drenes californianos)
Gunita / hormigón proyectado
para proteger la superficie del corte del terreno.
El proyecto lo es todo: diagnóstico antes de excavar
En un vaciado urbano el proyecto marca la diferencia. Analizamos el estudio geotécnico, el nivel freático, los empujes del terreno y —clave— el estado y la cimentación de los edificios medianeros. Con eso definimos el sistema de contención, el recalce de los colindantes y la secuencia de excavación. Colaboramos desde la fase de proyecto con la constructora y la ingeniería, porque en la ciudad los problemas se evitan antes de empezar a excavar.
Qué solución necesita tu vaciado
Si en tu vaciado…
La solución suele ser ...
Hay que sostener el corte del terreno para excavar
Hay edificios medianeros que proteger
Recalce de medianeras + auscultación
Hay que consolidar o impermeabilizar un corte vertical
Hay agua o nivel freático en la excavación
El caso combina varios (lo habitual en ciudad)
Solución integral, en la secuencia correcta
En la ciudad casi nunca basta una técnica: lo decisivo es combinarlas bien y ejecutarlas en el orden correcto.
Cómo trabajamos, paso a paso
1. Proyecto y estudio de colindantes
Geotécnico, agua, empujes y estado y cimentación de las medianeras.
2. Recalce y protección de medianeras
Antes de excavar, aseguramos las cimentaciones colindantes, a menudo por bataches y con micropilotes.
3. Ejecución de la contención
Pantalla de micropilotes y viga de coronación que sujetan el terreno
4. Excavación por fases con arriostramiento
Se baja por tongadas, anclando o apuntalando la contención a medida que se descubre
5. Auscultación e informe
Seguimiento milimétrico de la contención y de los colindantes, con informe a la Dirección Facultativa
¿Un vaciado con edificios pegados a la medianera?
Estudiamos el terreno y los colindantes y te proponemos la contención y la protección de medianeras que tu obra necesita.
Auscultación y control de movimientos
En un vaciado con medianeras, el control de movimientos no es un extra: es la garantía. Instrumentamos la contención y los edificios colindantes —testigos y, cuando hace falta, inclinómetros— y seguimos sus movimientos durante toda la excavación, para reaccionar de inmediato ante cualquier señal. Todo queda documentado y a disposición de la Dirección Facultativa: en la ciudad, la trazabilidad protege a todos.
Experiencia en obra urbana bajo rasante
El trabajo bajo rasante en entorno urbano forma parte de nuestra trayectoria, como el vaciado para la rehabilitación de la antigua fábrica Ca L'Alier, entre otras obras. Esa experiencia es la que permite excavar con criterio donde no hay margen de error.
Por qué hacer tu vaciado con OPG
Protegemos las medianeras antes de tocar el terreno
Recalzamos o apeamos las cimentaciones colindantes antes de excavar y controlamos sus movimientos durante toda la obra: primero aseguramos lo del vecino, luego bajamos. Ese orden es lo que evita los daños.
Ejecutamos el corte vertical con o sin edificios medianeros
Contención, recalce, consolidación y control del agua con una sola empresa y medios propios, en la secuencia correcta y sin coordinar subcontratas ni perder tiempo entre oficios.
Sin vibraciones y con maquinaria que entra en la ciudad
La pantalla de micropilotes y el recalce se ejecutan con equipos compactos y muy bajas vibraciones, idóneos en solares reducidos y junto a edificios en uso, donde el pilotaje o los muros pantalla convencionales no encajan.
Cuéntanos tu vaciado y estudiamos los colindantes
¿Un sótano entre medianeras, un solar con agua, una excavación pegada a edificios en uso?
Envíanos el proyecto y valoramos la contención y la protección más seguras.
Preguntas frecuentes
¿Se puede excavar un sótano pegado a un edificio existente?
Sí. Es una situación habitual en ciudad: se resuelve conteniendo el terreno —normalmente con pantalla de micropilotes arriostrada con anclajes— y recalzando o apeando la cimentación del edificio colindante antes de bajar, con control de sus movimientos durante toda la obra.
¿Hay que recalzar el edificio medianero para hacer el vaciado?
Depende de la profundidad de su cimentación respecto al fondo del vaciado. Si la excavación baja por debajo del apoyo del vecino —lo más frecuente—, hay que recalzar o apear su cimentación, a menudo por bataches con micropilotes, para que no pierda apoyo al excavar.
¿Cómo se evita que el edificio de al lado sufra grietas o daños?
Con tres cosas: una contención rígida que sujete el terreno, el recalce previo de la medianera y la auscultación milimétrica de sus movimientos durante todo el vaciado, que permite reaccionar de inmediato ante cualquier señal.
¿Qué sistema de contención se usa en un vaciado urbano?
En entorno urbano y junto a medianeras, lo más habitual es la pantalla de micropilotes arriostrada con anclajes: entra en espacios reducidos, trabaja sin apenas vibraciones y protege a los colindantes. El sistema concreto depende de la profundidad, el terreno, el agua y los edificios vecinos.
¿De qué depende el precio de un vaciado urbano con medianeras?
De la profundidad del sótano, de la longitud de contención, del número y el estado de los edificios medianeros a proteger, de la presencia de agua y del acceso al solar. Se presupuesta tras el proyecto y el estudio de los colindantes.